2018年9月26日?，**良好的房地产服务商戴德梁行（专题阅读）举行以“探索城市新格局”为主题的2018年三季度媒体抢听会，会上回顾了写字楼市场在本季度的表现，探讨存量市场下如何焕发城市生命力。与此同时，戴德梁行于今日正式发布《互联网行业推动写字楼市场发展》报告。
优质项目入市或推动未来写字楼市场租金
2018年*三季度，中粮置地广场、太平金融中心入市，为全市写字楼市场带来约93,000平方米的新增面积，全市**写字楼总存量攀升至1,048.6万平方米，全市空置率环比上涨0.8个百分点达7.9%。而核心商圈空置率则继续保持低位，仅为3.4%，较上季度上涨0.3个百分点。
由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积，本季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。就整体市场而言，尽管有新项目不断入市，但由于业主对自身项目的定位较高，并不急于采取降低租金的方式来提高入驻率，所以暂时并未对租金造成下行压力，至此全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币403.4元，环比上涨2.2%。
2019年，核心区“中服地块”将迎来供应高峰，中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五大项目将相继入市。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“新项目的入市将拉动*商务区乃至核心区市场空置率小幅上升，市场租金在未来三年将随着优质项目的入市而有被进一步推高的可能。”
政策利好与优质资本加速城市更新
在土地供应不断收紧的大背景下，以一种可持续发展的方式来进行更新和改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管、董事陈彬表示：“在的核心区域，商业用地的供给越来越少，拿地的成本也越来越高。这样的形势，恰恰为大量的经营状况不太理想的项目（如酒店，?百货商场，购物中心，工业厂房设施等）带来了复兴的机会。吸引社会资金，根据市场需求，对老旧项目进行改造成为地产开发的热点，也必将成为未来长远趋势。市**出台的一系列政策，总体上对正面清单类的城市更新项目是支持和鼓励的，同时对行政审批手续进行了较大的简化。对房地产开发的从业单位而言，城市更新，为项目管理，设计，施工等关联行业创造了新的发展机会。”
与此同时，如何推进位于城市中心老旧建筑的升级改造、盘活存量资产及物业资源，进行功能升级和资产管理，也是本次会议的重要话题。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在会上谈及资本在城市更新中所扮演的角色时强调：“目前资本市场在变化，资管新规的细则将于近期落地，这对规范资本市场有着深刻而长远的意义。资本在地产市场上起着根本性作用，新规带来的去杠杆、资金荒等现状将会加速市场优化买家结构及组合，拥有成熟的资产管理能力的买家将会在这一轮资本市场的波动中胜出。而这些优质买家也将是未来城市升级的重要推手。由此而言，资本在城市更新中起到‘加速器’的作用，将会帮助城市更好的完成升级改造。” ?
互联网企业推动区域租金上涨
，早已成为中国的科技创新中心，众多互联网企业在此聚集和快速成长。根据戴德梁行发布的《互联网行业推动写字楼市场发展》报告显示，互联网企业主要分布于上地商圈、中关村和望京-酒仙桥，办公面积在互联网企业的占比分别为35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、产业的聚集效应、政策支持以及便利的交通和配套设施，促使大量互联网企业选址于这些区域，推动了该区域的租金上涨。因此，互联网企业已成为写字楼市场需求的重要组成部分。
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海指出：“互联网企业半数在未来一年存在扩招计划。对于未来办公地点的选择，绝大多数倾向于中关村，望京-酒仙桥和上地这三个商圈。这些互联网企业的聚集和扩张，为这些区域的写字楼市场发展注入巨大潜力。”
高力国际：2018年后广州写字楼大量新增供应入市?租金持续增长
得益于稳健的经济增长与旺盛的需求，2018年**季度广州**写字楼市场租金水平环比上升3.3%，空置率环比下降2.8个百分点。由于*二季度至*四季度推出市场的新增供应体量相对较小，预计2018年租金水平稳步上升，空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场，相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升，并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用，而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求，我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。
需求
得益于稳健的经济增长，广州**写字楼的需求持续增长。**季度录得净吸纳量达17.8万平方米，环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市，预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。
供应
**季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有过200万平方米新增供应进入市场，相当于全市现有供应的51%，但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。
空置率
2017年*四季度至2018年**季度的新增供应非常有限，截至2018年**季度末，广州**写字楼空置率下降至5.1%，环比减少2.8个百分点。预计2018年空置率将保持在低位，但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率，并于2020年达到15.0%的峰值。
租金
归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现，广州**写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2018年**季度市场租赁的主力，上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2018年租金水平将实现同比增长6%-8%，但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。
珠江新城租金水平继续**
2018年**季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值，本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州**写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月，空置率降至5.1%，环比下降2.8个百分点。
所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍良好于其他子市场，环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市，越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点，但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积，本季度琶洲子市场的表现抢眼，录得全市较快的空置率下降速度，环比下降4.9个百分点至5.4%。
2017年国内房地产基金累计成交金额突破600亿元，同比增长150%。2018年初，《私募投资基金备案须知》新规的发布，预计新规将促使地产基金的投资由债权类向股权类转换，股权类基金将在投融两端拥有更多的机会，对大宗物业的投资带来利好。保险资金方面，中国人寿、华夏保险、天安人寿等众多保险机构在2017年在物业投资市场上屡次出手，预计2018年保险资金对国内优质地产战略增持的趋势不变。
2018年，外资地产基金将继续把中国列为亚太区增值型投资的首要目标市场。世邦魏理仕研究发现2018-2020年间将共有530亿美元亚太私募房地产基金投出，其中中国市场将获得140亿美元，主要为增值型和机会型基金。另外随着2017年中国经济的新动力逐步成型，外资地产基金对中国经济失速的担忧逐渐减弱，预计2018年外资基金对中国一二线城市优质物业的投资将有所加快。
主要城市各类物业租金回报率预测
2018年*城市核心区域商办物业的租金回报率将保持平稳，但次中心、新兴商务区的写字楼回报率有继续向下的趋势。二线城市中写字楼供需平衡的南京、杭州，以及趋势向好的成都等城市的租金回报率均将有所下调。全国购物中心的回报率预计保持稳定。一二线城市以及*周边卫星城市的仓储物流项目的租金回报率将进一步下行。
核心区**写字楼面积缺口将达48万平米
市场人士认为，由于中国香港的写字楼租金飙升，供应短缺，长远可能会影响中国香港对于跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。
事实上，根据福布斯杂志的调查显示，目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部，而中国香港则吸引了37%的跨国企业***二。同时，对于一些初创的科技公司而言，新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%，而中国香港的占比仅为18%。
“过去数年特区**在土地供应的讨论主要集中在住宅方面，而写字楼市场同样存在长期供应短缺，这将影响中国香港作为亚太区主要经济枢纽的地位。**应为商业发展增加土地供应，从而确保中国香港能继续提供足够空间让跨国企业扩张。”仲量联行董事总经理曾焕平坦言。
随着中环商业写字楼租金飙升，中国香港**在2017年3月在中环推出三块商业地皮，这是中国香港特区**自1996年来**在中环推出商业土地供应。根据本报记者查阅**数据显示，2018-2019年，特区**计划共有四块商业地皮出售，其中三幅位于九龙启德，一幅位于广深港高铁（中国香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区并无任何商业地皮卖地计划。
根据特区**的统计数据显示，目前，中国香港商业核心区**写字楼的总楼面面积共空缺约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米。
同时，由于写字楼供应短缺，多家共享办公空间平台已陆续进入中国香港市场。**共享办公“*”WeWork目前在中国香港共有三个服务点，分别位于中环、铜锣湾和太古城中心。
今年6月，内地共享办公平台氪空间（Kr?Space）宣布预租湾仔**商厦One?Hennessy其中七层楼面面积合共约8.3万平方英尺，成为公司在海外市场的一个据点。据悉，公司计划今年在中国香港共承租约40万至60万平方英尺的共享办公室楼面面积。
“港岛核心地段（写字楼）的空置率长期处于?2%左右，租金持续高企，装修费用不菲，联合办公为中小微企业提供了一个舒适便利的办公环境，以共享的方式，提高办公面积的效率，减少企业的分摊面积，降低企业营运成本，存在庞大的潜在市场需求。”氪空间（Kr?Space）创始人兼董事长刘成城表示。
2018年3月15日，上海?–2017年中国商业地产大宗成交再创历史新高，全年交易总额达2300亿元，同比增长25%。2018年的大宗物业投资市场能否延续上一年的火热行情？近日，世邦魏理仕发布《2018中国房地产市场展望?—?大宗物业投资篇》称，2018年中国大宗物业投资将保持活跃，国内开发商整合加速、机构资本将继续加仓，同时跨境资本需求旺盛；海外投资方面一带一路和产业地产市场将较为活跃。
2018年大宗物业市场投资持续活跃
2017年三季度国内上市开发商的总体资产负债率已升至79%的十年高位，而2018年起将逐步进入债券偿付的高峰期。2018年房企债券偿还总金额同比增长64%至2500亿元，2019年更是将继续大幅增加至近4000亿元。到期债务高峰叠加住宅销售下滑以及银行信贷、委托贷款、信托等通道的严控将使2018年开发行业的收购兼并活动更为活跃。
房地产市场“增量转存量”令开发商成为2017年国内大宗物业投资市场的较大买家。鉴于目前开发商的投资性物业在其总资产的占比仍低，我们相信，2018年，国内开发商将继续加大一二线城市投资性物业的投资。
CBRE大*区投资及资本市场部董事总经理李凌：“中国大宗物业投资市场具备在2018年继续活跃的宏观基础，国内开发商和机构投资者仍是买方主力，同时跨境资本需求旺盛。建议投资者关注*城市中具有租金增长潜力的物业，借助板块整体提升、物业和租户结构升级、用途转换等途径实现更高的**。二线城市方面，预计商办和工业物流物业的租金回报率将分别高出*城市150-300和75-425个基点，较高的租金回报率将继续吸引投资者的目光，但鉴于供应过剩整体风险较高，建议聚焦租赁基本面良好或改善的市场，可将视野拓展至正在崛起的新兴物流枢纽城市。”
海外投资政策松动可能性低，一带一路和产业地产投资活跃
2017年8月以来商务部反复强调的“房地产、体育及娱乐业对外投资没有新增项目”，而国家**于2018年3月起实施的《企业境外投资管理办法》将房地产划入敏感类投资。再进一步考虑到2018年美联储加息缩表、欧洲央行可能结束量化宽松、国际贸易摩擦加剧等因素对人民币汇率和中国外汇储备造成的风险，中国监管层今年内放松对资本出境和境外房地产投资限制的概率较低。
在此背景下，我们认为一带一路地区以及和产业配套相关的仓储、工业、港口码头以及自用物业等类型的投资仍将享有更多的政策灵活度，相关投资需求将较为活跃。此外，中资于2013-2015年期间的不少海外地产投资获利颇丰，2018年我们或将看到中资出售项目的情况有所增加，并带来一定的再投资需求
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